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14:54 29.11.2021
Wenn der Eigenbedarf als Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses nachweislich nur vorgetäuscht ist, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Foto: Anne Gothsch

Vermieter oder Eigentümer haben meist nur begrenzte Möglichkeiten, ihren Mietern zu kündigen. Können sie jedoch Eigenbedarf anmelden, muss der Mieter sich eine neue Wohnung suchen. Wenn sich dann aber herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, droht die Zahlung von Schadenersatz. Der Vermieter macht sich unter Umständen sogar strafbar.

Eigenbedarf: Rechtfertigung ist entscheidend

Wer den vermieteten Wohnraum für sich selbst oder für nahe Angehörige wie zum Beispiel erwachsene Kinder, Enkel oder betagte Eltern benötigt, darf dem Mieter kündigen. Wenn der Mieter das nicht akzeptiert und keinerlei Anstalten unternimmt, sich um eine Alternative zu kümmern und die Wohnung zu räumen, kann der Eigentümer diesen Anspruch notfalls mit einem Räumungsprozess durchsetzen.

Ob es auch gerechtfertigt ist, Eigenbedarf für entfernte Familienmitglieder anzumelden, wird von Gerichten unterschiedlich bewertet. Doch damit der Eigenbedarf greift, muss der Vermieter plausibel begründen, warum er die Wohnung für sich selbst nutzen möchte. Der Mieter soll nachvollziehen können, warum er seine Wohnung verliert.

Bei Täuschung ist Rückkehr des Mieters möglich

Ist das Selbstnutzungsinteresse des Eigentümers nur vorgetäuscht, beispielsweise, um einem ungeliebten Mieter zu kündigen, droht dem Vermieter die Zahlung von Schadenersatz. Wenn sich nachweisen lässt, dass der Mieter getäuscht wurde – was meist erst nach seinem Auszug möglich ist – hat der Betroffene das Recht, in die ehemalige Wohnung zurückzukehren. Dieser Anspruch kann bestehen, weil das Mietverhältnis ohne rechtmäßige Kündigung nicht wirksam beendet worden ist. Alternativ hat der Mieter Anspruch auf die sogenannte Naturalrestitution, das heißt auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder Schadenersatz für die im Zusammenhang mit dem Umzug entstandenen Kosten.

Kosten müssen erstattet werden

Denn meist ist der Betroffene mit viel Aufwand bereits in eine neue Wohnung umgezogen. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt, alle finanziellen Schäden geltend zu machen, die er wegen des angeblichen Eigenbedarfs durch den Vermieter erlitten hat. Dazu zählen unter anderem Anwaltskosten für die Überprüfung und Abwehr der unberechtigten Kündigung, Kosten für die Wohnungssuche inklusive Inserate, Makler oder Ummeldung und schließlich die Umzugskosten. Unter Umständen kann der geprellte Mieter Renovierungskosten und sogar Mehrkosten geltend machen, weil die neue Wohnung teurer ist. Auch die finanzielle Mehrbelastung durch höhere Nebenkosten in der neuen Wohnung, Zinsverluste für einen Ablösebetrag für Möbel in der neuen Wohnung, Zinsverluste für Aufwendungen zum Kauf neuer Möbel oder gar finanzielle Verluste, die entstanden sind, weil ein Teil der Möbel in der neuen Wohnung nicht aufgestellt und deshalb entweder mit Verlust verkauft oder kostenpflichtig untergestellt werden mussten, können in Rechnung gestellt werden.

Eigenbedarf vorzutäuschen, kann strafbar sein

Schadenersatzansprüche hat der Mieter auch, wenn die Parteien einen Aufhebungsvertrag geschlossen haben, oder wenn die ursprüngliche Eigenbedarfssituation vor Auszug des Mieters kurzfristig entfällt. Unterlässt der Vermieter es, den Mieter darüber aufzuklären, dass dieser doch nicht die Wohnung räumen muss, hat der Vermieter den Mieter zu entschädigen. Ein Täuschungsversuch kann sogar strafrechtliche Konsequenzen haben. Macht der Vermieter den vermeintlichen Eigenbedarf nämlich in einem Räumungsprozess geltend, könnte er sich wegen Prozessbetrugs strafbar machen. Und sollte er Zeugen mobilisieren, die zum angeblichen Eigenbedarf falsch aussagen, machen sich diese wegen Aussagedelikten schuldig. Wird dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, sollte er die formellen Erfordernisse und die Begründung der Kündigung von einem Fachanwalt für Mietrecht sichten lassen. Ob mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter bestehen, prüft der Rechtsanwalt. Im Zweifelsfall sollten sich Mieter, die von einer Kündigung wegen Eigenbedarfs betroffen sind, von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer kann bei der Anwaltssuche behilflich sein, entweder unter der Telefonnummer +494621939111 oder über den Anwaltssuchdienst im Internet unter www.rak-sh.de ago

Quelle: Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer